はじめに。
私が最初に購入した不動産投資物件はこちらの条件でした。
- 東京
- 新築
- ワンルームマンション
- サブリースの家賃保証付き
- 2,000万円台
業者さんは
- 節税
- 年金対策になる
- 頭金はゼロ
…とかは言っていた気がします。
理由探し |
私は不動産投資に関して相談できる人がいませんでした。
『買ってみたい。いやいや、あぶなすぎない💦？？』
すっごく悩みました。
他人に話しても解決は絶対しないし、自分で決めろって話だし、
そんなこと当然わかってはいたものの、悩んでいることをちょっとだけ聞いてほしい…という想いがちょびっとありました。
でも、『給料はいくらもらっているの？』って内容でさえ言いたくないマインドだったので、桁がえらい高い不動産投資なんてとてもとても話せなかったです。
仮に相談しても否定されるのは想像できました。
だって、みんな会社員だったし。
だって、北海道の田舎に住んでいたし (；´Д`A
でも、当時の私は不動産投資をやってみたくなっちゃったんです。
無性に。
無謀は承知で。
不動産投資をやってみたい！と思ってからはそれらしい理由を無意識に探していました。
その時思ったのは
- 将来の年金があてにできない
- もし、身体が悲鳴を上げたら…
不安から入ったというよりも、
正当防衛・自己防衛のような不動産投資を始めるためのもっともらしい理由を見つけ、そして、不労所得って文字に期待を抱きました。
興味を持ったのが20代だったので、時間を味方につけたいと考えました。
タイム イズ マネー的な。
世間の風潮は？ |
私が不動産投資に興味を持ち始めたのは2013年。
「お・も・て・な・し」の東京オリンピック誘致決定あたりの時期。
日本は誘致決定で盛り上がっていましたが、不動産投資に対しては否定派が多く感じました。
否定の理由は
- 人口減少
- 少子化
- リーマンショック？？
- 日経平均株価は14000 ~ 15000
- 東京オリンピック後は？？ etc…
理由はもっともらしく聞こえました。
でも、私は経済に無関心。
政治に無関心（今はなまらある）。
リスクがどれほどなのかわかっていませんでした。
自分で考える力が圧倒的に欠如。
否定的な理由は知ったけれど、結局『やってみたい』の気持ちが勝ちました。
無知・無頓着・考える力不足ってこわい💦
人間の行動って理性より感情の方が強いってこのことか💦💦
最初は地元の不動産情報を集めました（健美家サイト）。
地元の信金に融資が可能なのか相談。
次は、札幌の不動産情報集め（健美家サイト）。
『良さげだなぁ』と素人ながらに思った物件は2 ~ 3つ。
それで。
話は飛躍しますが、実際に購入したのは東京（健美家サイトではない）。
購入するにあたり問題は多々ありました。
例えば、私は東京の地理が全くわからなかった。
23区は全部言えない。どこがどこかもわからない。
- 千代田区
- 港区
- 中央区 って、どこだろ？？
人生で道外に出たのは数える程度。
私は東京の土地勘が無い上に不動産投資のための準備運動を全くせずの初心者丸出しちょービギナーで始めました。
ほんと無謀。
不動産業者からしたらカモ（🦆・鴨）ですワタシ。
ワタシかもです。
ワタシカモ。
話を聞いている時や購入時でも『きっとカモだよなぁ』って自分で思っていたくらいでした💦
でも、カモだと自覚していてもやってみたかった。
不動産投資に関する知識は
- 書籍
- セミナー
- ちょびっとだけブログ
で得ました。
不動産業者と１対１の状況では、集めた・詰め込んだ情報の中でわからないことをたくさん質問。
質問を自分の言葉にしたことで少しずつ知識が整理。
そして、業者さんが用意したシミュレーション表を拝見。
シミュレーション表を眺めつつ、業者（50代くらいの女性）さんは一生懸命説明してました。
『売りたいから、利益が入るだろうから、そりゃそうか』って思いつつ傍観してました。
- 東京のXX区ってそうそうないですよ！（この言葉が一番印象的でした）
- 表面利回りはX％です‼️
- 毎月の家賃収入はXX円です‼️‼️
などなど。
話を聞きながらも『キャッシュフローは目に見えない。大事なことは目に見えない。』とか考えていた記憶があります。
総括し、自分の中で知識や情報を整理しそしゃくし、結果『きっと大丈夫だろう』ってGoサインを出しました。
未来のことは誰もわからない。
でも、
10年経った今だから思うこと。
見誤った。
業者側の仮説 |
不動産投資の登竜門の本はこちらでしょう。
金持ち父さん貧乏父さん。
私はこちらの本に出会わなければ、不動産投資に興味を抱かなかったです。
人生を変えたバイブル書。
著者はロバートさん。本の舞台は海外（日本ではない）。
日本ではないけれど、通ずるって私は思っちゃいました。
金持ち父さんシリーズは何冊もあり、1物件目購入前は全て読了。
- キャッシュフロークワドラント
- 投資ガイド入門編
- 投資ガイド上級編 etc…
考える力が圧倒的に欠如な私は答えを求めて読んでいました。
核となる答え。
- 減価償却費
- 節税
- キャピタルゲイン
とかとか難しいよくわからない用語から紐解くでなく、もっと簡単な定義。法則。原則を求めていました。
そして、発見。
心の拠り所にした文章がこちら。
『資産はポケットにお金を入れてくれるもの』
これです。
専門用語が並んでも、
理解に苦しむ難しい内容でも、
『資産とはポケットにお金を入れてくれるもの』
この言葉を念頭に置いていました。
業者さんはシミュレーション表を見せつつ、あーだこーだ言ってくれた、早口でまくしたてられた瞬間もあった。
でも、『で、キャッシュフローはプラスなんだもんね？』って思っていました。
そこだけは、
センターピンだけは外さないでいました。
….
….
という前提を業者は立ててきたのではないだろうか？と今にして思います。
フリ。
全てフリ。
売るためのフリ。
2022年、政府は「貯蓄から投資へ」って話されました。
でも、2013~2014年は投資って言葉でてたかなぁ、いや、出てなかった気がします。
ようするに、です。
要は
▷不動産投資に興味を持っている人は（独学で能動的に）金持ち父さんを読んでいる
という仮説。
この「金持ち父さんを読んでいる」を利用。
なので、シミュレーション作成段階で数字を調整して毎月の家賃収入がプラスになるちょうど良さげな落とし所にしてきたのでは？って思えました。
そうしたら、喰いつくだろうって。
購入の可能性が高まるだろうって。
背中プッシュ、お客さん（私）をいい気分にさせてくれた言葉は「よく勉強されてますね」。
『そりゃ、金持ち父さんの本を全部読んだからね』って内心思ってたような記憶があります。
ピノキオ状態。
鼻が高くなっちゃいました。
業者さんはピノキオな私をみて、内心ほくそ笑んだんじゃないかなぁなんて今にして思います。
で、私は作成されたシミュレーション表からのキャッシュフローが見誤りました。
- サブリースの手数料が実は高い
- エアコンなどの修理費が発生する
- 不動産所得税って何？
- 金利
などなど。
最初に利益が出ないとまずダメってことはわかっていたつもり。
最初は利益がちょびっと出ました。
しかし、3年目に気づきました。
『（想定したより・思ったより）利益なくないか？？』
購入前は数年後まで想定していたようでたいしてわかっていなかったことにそこで気づきました。
ワタシカモだし、わかるはずがないんですが。
ちなみに、
業者算定の表面利回り・実質利回りの手書きメモが資料として残っており、2023年、10年越しに計算してみたところ、衝撃💦
業者と私の数値が違いました💦
あーあー。カモだったなぁ(*´-`)
言いたいこと |
とはいえ、2023年時点でも所有しています。
2022年政府は「貯蓄から投資へ」と言われ、それから不動産投資に興味を持たれた方がいるでしょう（いるのかな？？）
ブログではワンルームマンションの体験談を書きます。
見誤ったシミュレーションも書く予定です。
事前にここまで想定できたら、買う・買わないの判断がもしかしたら変わったかもなぁ(*´-`)
当ブログは不動産投資を推奨しているわけではございません。
否定もしていません。
投資の勧誘を目的にしたものでもございません（※ プライバシーポリシーあり）
とはいえ、知っている・知っていないは大きな差。
読みにくい文章ではあるでしょうし、私の思い違いで間違っていることもありえます。プロではないし。
もし読んでくださるならば参考程度でお願いします。
投資は自己責任。
誰も責任は取ってくれない。
だから、おっかない（こわーーー💦）